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商品房明明已經過剩，為何開發商還在蓋樓？
來源： 騰訊網作者：時間： 2026-09-01
房子是不是已經蓋太多了？
你看路邊中介門店冷清清的，二手房櫥窗里的價格牌換了一輪又一輪。可開車出城幾公里，塔吊還在轉，混凝土車進進出出，新樓的玻璃幕墻一層層往上貼。
這畫面擱誰看誰迷糊。
2026年8月17日，國家統計局發了1—7月的房地產數據。截至7月末，全國商品房待售面積75911萬平方米。1—7月全國新建商品房銷售面積同比下降11.8%，房地產開發投資同比下降19.2%。
可同一份報表里還有另一組數字：全國房屋施工面積還有557572萬平方米，住宅施工387051萬平方米。
賣得不快，可樓還在長。這兩件事擺一起，房地產最深的那層邏輯就浮出來了樓還在蓋，不等于開發商覺得房子還不夠，也不等于他們還想大干一場。
很多人一看塔吊就覺得"開發商又在賭上漲"。
真不是。
2026年1—7月，全國房屋新開工面積26700萬平方米，同比下降24.0%；住宅新開工19490萬平方米，同比下降24.6%。
新開盤的活兒，降得很猛。
可施工面積還有55億平方米那么多，是因為過去幾年里動工的那些項目，不可能說停就停。
想象一下：一家飯店生意差了，可以少進點菜，可以關個檔口。可一個已經打了地基、安了塔吊、簽了施工合同的住宅項目，沒法說停就停。
土地款交了，規劃批了，施工隊進場了，部分房源還賣了期房給老百姓。這時候企業面對的根本不是"還要不要進房地產"，而是"手里這個開了頭的項目怎么收尾"。
船開到河中央，看到水流變急，船長可以減少后續航次，但不能把河中央這艘船直接扔了。
所以街上塔吊沒消失，不等于開發商看漲樓市。
中國人民大學溫鐵軍教授長期研究土地資本化、房地產金融化。他講過一個邏輯：
激進城市化過程中，地方拿到了預算外的收入，大量資本涌入土地資本化，形成房地產資本的強勢崛起，各大金融機構積極配合，向房地產市場輸出大量資金，于是形成了房地產市場金融化的客觀局面。
這話翻譯成大白話就是房子一旦深度金融化，它就不只是給人住的普通商品了，它還是企業資產、是融資載體、是資金循環里的一環。
這對理解"為啥不停工"特別關鍵。
一家開發企業蓋樓，錢從哪兒來？拿地要錢，設計要錢，施工要錢，鋼材水泥電梯門窗都要錢。這些錢很少是企業自己的。
2026年1—7月，房企到位資金45748億元，同比下降20.3%。其中國內貸款下降32.1%，自籌資金下降18.5%，定金及預收款下降14.4%，個人按揭貸款下降23.5%。
錢袋子在收緊，可項目不能停。
因為對開發商來說，一棟在建的樓，不只是未來要賣的房子，它是資產負債表里正在形成的資產。樓順利封頂、達到可售可交付狀態，資金才有機會繼續轉起來。
項目停在那兒，地還是那塊地，債務沒消失，工程款不會歸零，已經砸進去的錢反而成了沉淀資產。
房子賣不動已經夠頭疼了，蓋到一半撂挑子，對企業來說更難受。
"商品房過剩"這事兒，最容易被忽略的是中國樓市根本不是一個均勻的大水池。
機構數據：截至2026年上半年末，重點30個城市商品住宅狹義庫存去化周期23.9個月。其中杭州、合肥不足1年，長沙、寧波、成都、長春、上海、天津不足20個月。
而50個典型城市里，三四線城市去化周期31.6個月，去化壓力最為突出。哈爾濱、大連、沈陽這些弱二線城市，去化周期沖到了56個月以上。
珠海、東莞、汕頭、昆山的去化周期都超過了40個月。西寧更是達到53.1個月。
啥叫去化周期？簡單說就是：按現在的賣房速度，庫存的房子要賣多少個月才能賣完。業內一般認為低于6個月算緊俏，超過18個月就是供過于求。
所以你看，同樣是100平米的房子，放在杭州核心區和放在東北某個弱二線，完全是兩種命運。
城市邊緣大片新房沒賣完，可成熟城區里帶電梯、有車位、物業靠譜、戶型合理的改善新房，未必真的寬裕。
老房子很多，可好房子不一定多。這兩類不能簡單相加說"房子夠了"。
普通家庭買房的邏輯直白：花100萬，得到一套房。
開發商的邏輯完全不一樣。他投100萬進去蓋樓，目標不是得到一棟樓，是把建好的樓賣掉，把100萬收回來，最好還能多賺點。
樓只是資金循環中的一個階段。
土地變項目，項目變房屋，房屋變銷售回款這個圈轉完了，生意才算做成。只進行到一半，錢就卡在里面了。
這就是房地產殘酷的地方。
市場火熱時，蓋得快是為了搶窗口。市場冷下來后，有些項目繼續蓋，是為了把過去已經投進去的錢"救"出來。
2026年1—7月，房屋竣工面積19195萬平方米，同比下降23.2%。
錢更緊了，開發商自然不可能像過去那樣到處鋪項目。有限的錢往哪兒放？通常流向更容易賣、更接近交付、更有機會產生現金回款的項目。
所以你今天看到開發商還在施工，別理解成"房子這么多還亂建"，更應該看成這個行業在處理過去高速擴張留下的大量存量工程。
如果只盯塔吊，你會錯過最能說明方向的那組數據。
2025年1—7月，全國房屋新開工面積還有35206萬平方米。到了2026年1—7月，這個數字降到了26700萬平方米。
一年時間，少了將近三分之一。
開發商的行為其實已經變了。過去火熱時，企業關心的是規模、周轉、擴張速度，拿地就開工，開工再拿地。
市場調整以后，企業最現實的目標變成了現金流、項目完成度、銷售能力。能不能賣，比蓋多少更重要。
溫鐵軍關于土地資本化、房地產金融化的分析，放到今天仍然有力。當房地產只是住房時，"缺房就蓋、不缺就停"是個簡單的算式。可當房地產同時連著土地、開發商、銀行資金、建筑施工、上下游供應商、千家萬戶的居民資產，它就成了一列正在減速的長列車。
車頭已經踩下剎車，后面的幾十節車廂還會繼續向前滑行一段。
2026年的樓市，最鮮明的畫面恰恰就是這種狀態銷售在調整，新開工在減少，投資在下降，可大量已經存在的施工項目還在繼續。
塔吊還在轉，可轉的意義，和十年前完全不一樣了。